Arztpraxis mieten oder kaufen?
In den meisten Fällen wird die Entscheidung wohl zugunsten der Miete fallen, dennoch kann auch der Kauf einer Immobilie Sinn machen.
Mieten oder kaufen? Das ist die Frage, die sich Ärzte, die eine Praxis gründen oder auch vergrößern wollen, stellen müssen. Klar ist so oder so, was eine geeignete Ordination „können“ muss: Sie sollte zuallererst also solche gewidmet sein. Unabdingbar ist auch, dass sie leicht erreichbar ist bzw. gut an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen ist. Weiters muss Barrierefreiheit für die Patienten sichergestellt sein. Laut Behindertengleichstellungsgesetz ist das nur dann nicht erforderlich, wenn die Adaptierung rechtswidrig wäre – etwa aus Gründen des Denkmalschutzes – oder dem Arzt wirtschaftlich nicht zumutbar wäre. Allerdings muss dann durch „zumutbare Maßnahmen“ die Situation der Betroffenen maßgeblich verbessert werden.
Zwar hängt der konkrete Flächenbedarf eines Arztes von seiner jeweiligen Fachdisziplin ab, zumindest sollte jedoch genug Platz für Anmelde- und Wartebereich, Behandlungszimmer, WC, Lager sowie Bürobereich gegeben sein. Achtung: Beschäftigt der Arzt Mitarbeiter, muss er auch die Hygiene- und Qualitätssicherungsverordnung und das Arbeitnehmerschutzgesetz berücksichtigen. Demnach muss es beispielsweise in einer Ordination mit eigenem Raum, in dem Eingriffe vorgenommen werden, einen eigenen Umkleidebereich für die Mitarbeiter geben. Und im Übrigen auch für die Patienten.
Miete für Jungärzte
Eine wichtige Rolle bei der Entscheidung, mieten oder kaufen, spielt das Alter des Arztes. Junge Ärzte sind mit deutlich mehr Risiken konfrontiert. Vor allem wissen sie nicht, ob die Praxis wirtschaftlich erfolgreich sein wird, weshalb sie mit einem Mietobjekt ihr Risiko begrenzen können. Hohe Anschaffungskosten fallen hier weg. Und auch die Anfangsinvestitionen bzw. Adaptionskosten sollten geringer ausfallen als beim Kauf. Ganz zu schweigen vom geringeren Kreditbedarf. Und falls sich doch das Worst-Case-Szenario einstellt und der wirtschaftliche Erfolg ausbleibt, halten sich die Verluste bei der Praxisaufgabe in Grenzen.
Vorteile Kauf
• Mehr Gestaltungsfreiheiten, etwa bei Baumaßnahmen, als Eigentümer
• Ausgaben bzw. Kostenbelastung besser planbar, z. B. kann die Miete erhöht werden
• Nach Kreditrückzahlung müssen nur Betriebskosten gezahlt werden
• Praxis kann für Vermögensaufbau und Altersvorsorge genützt werden
• Kreditzinsen und Gebäudeabschreibung können steuerlich geltend gemacht werden
• Seit 1. Juli 2023 können Betriebsgebäude in das Privatvermögen steuerschonend übertragen werden.
Vorteile Mieten
• Keine hohen Anschaffungskosten
• Weniger Eigenkapital bzw. Kredit notwendig
• Flexibilität: Standortwechsel leichter möglich
• Bei der Pensionierung weniger Aufwand
• Reparaturkosten übernimmt u. U. der Vermieter
• Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag vereinbar
• Miete verringert die steuerliche Belastung
Der Kauf einer Immobilie macht vor allem dann Sinn, wenn ein Arzt über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt, diesen gänzlich ohne Bankfinanzierung stemmen zu können oder zumindest einen geringeren Kreditbedarf hat. Das trifft in der Regel auf erfahrene Ärzte zu. Aber auch für jüngere Ärzte kann der Praxiskauf aus Gründen der Liquidität die bessere Entscheidung sein, vor allem wenn sie vorhaben, die betreffende Immobilie einen sehr langen Zeitraum zu nutzen – und die Kreditkosten niedriger sind als die aktuellen Mietpreise, wohlgemerkt. Eine wichtige Rolle spielt in diesem Zusammenhang natürlich die Entwicklung des Zinsniveaus.
Für den Praxiskauf spricht auch, dass man damit Vermögen aufbaut, auf das man im Alter zurückgreifen kann. In steuerlicher Hinsicht interessant: Die Anschaffungs- und Nebenkosten können abgeschrieben werden. Weiters können Betriebsgebäude seit dem 1. Juli 2023 steuerschonend in das Privatvermögen übertragen werden.
pb
Foto: istockphoto/ Fokusiert