Ein guter Zeitpunkt zum Investieren
Viele Menschen sehen derzeit von einem Immobilienkauf ab, dabei gibt es von Experten gute Argumente, gerade jetzt zuzuschlagen.
„Abwarten und Tee trinken“, so lautet offensichtlich weiterhin die Devise am Wiener Immobilienmarkt. Obwohl Branchenexperten aktuell von einer hohen Nachfrage berichten, werden nur wenige Transaktionen abgeschlossen. Wie der Immobiliendienstleister RE/MAX berichtet, wechselten im ersten Halbjahr 2024 um fast 20 % weniger Objekte die Besitzer als in den ersten sechs Monaten des Vorjahres. Das liege auch daran, dass die Wunschpreise der Verkäufer nicht immer mit der Realität in Einklang zu bringen sind, meint Michael Buchmeier, Vorstand und Bereichsleiter Bewertung bei der ÖRAG.
Dabei wäre der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf nicht der ungünstigste. „Die Preisstagnation in nahezu allen Segmenten ist ein klares Indiz dafür, dass der Markt eine Phase der Unsicherheit durchlebt. Es zeigt sich eine Stabilisierung auf einem niedrigeren Preisniveau, insbesondere bei Bestandswohnungen“, erklärt Sonja Kaspar, Wohnexpertin bei OTTO Immobilien. Nachsatz: „Für Suchende kann das also ein guter Moment für einen Kauf sein.“
Preisrückgang bei Bestandswohnungen
Im ersten Halbjahr 2024 ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Bestandswohnungen in Wien um
1,7 % auf 4.457 Euro zurückgegangen. „Und das erst zum zweiten Mal seit der Finanzkrise 2008“, wie Kaspar festhält. Ärzte, die ihr wohlverdientes Geld lieber in eine Neubauwohnung investieren möchten, können hingegen nicht mit krisenbedingten „Schnäppchen“ rechnen.
Mit 7.279 Euro belief sich hier der Quadratmeterpreis in der ersten Jahreshälfte nahezu auf dem Niveau von 2023. „Wer auf niedrige Neubaupreise wartet, kann wohl lange warten“, bringt es Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research, auf den Punkt.
Angesichts des, von Immobilienexperten prognostizierten deutlichen Rückgangs der Neubautätigkeit im frei finanzierten Bereich, könnten 2025 um mehr als 40 % weniger Eigentumswohnungen fertiggestellt werden als heuer. Kaufinteressenten sollten trotz anhaltend hoher Preise dennoch nicht zu lange abwarten. Dafür spricht auch die Aussicht auf weiterhin attraktive Mieteinnahmen. Von der krisenbedingten „Kauf-Unlust“ haben zuletzt nämlich Mietwohnungen profitiert. „Die Eigentümer können sich aktuell die Mieter aussuchen“, berichtet Aleksandra Mitrovic, Bereichsleiterin Wohnen Miete bei der ÖRAG, über „enorme Nachfrage“ nach neuen Objekten. „Vermieter können ihre Preisvorstellungen derzeit fast immer durchsetzen“, fügt sie hinzu.
Allein seit Jahresbeginn sind laut EHL Wohnen die Wiener Mietpreise im Durchschnitt um rund
5,3 % auf 14,70 Euro/m2 gestiegen. In guten Wohnlagen seien auch stärkere Zuwächse zu beobachten.
Als Beispiel wird ein Neubauprojekt in Wien-Landstraße angeführt, wo im Vorjahr durchschnittlich 15,60 Euro/m2 erzielt wurden. Heuer seien es bei einem vergleichbaren Objekt im Hinblick auf Lage und Qualität bereits 16,40 Euro.
Anlagemöglichkeiten
Bei der Wahl eines Anlageobjekts sollte der Fokus auf eine erfolgreiche Vermietung gelegt werden und daher ist besonders auf Lage, Ausstattung und Größe zu achten. Eine Top-Lage bietet etwa das Wohnprojekt „Schimmelgasse 5“, das bis 2026 in einer ruhigen Wohnstraße im 3. Bezirk entsteht. Dazu gehören 46 moderne Wohnungen mit 47 bis 165 m2 und Freiflächen wie Gärten, Balkonen, Loggien oder Terrassen, die sich auf zwei Gebäude aufteilen. Szenenwechsel in die Wiener Brigittenau: Hier erfolgte kürzlich der Verkaufsstart für die 269 Eigentumswohnungen (38 bis 183 m2), die in der Traisengasse 20–22 entstehen. Für Anleger interessant: Wer bis zum Baustart zuschlägt, muss keine Provision zahlen.
Gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietung bietet auch das Projekt „THE X“, das bis Anfang des kommenden Jahres an der Ecke Schröttergasse/Van-der-Nüll-Gasse errichtet wird. Konkret wird ein 125 Jahre altes Gebäude saniert und ab der dritten Etage um ein viertes Ober- sowie ein Dachgeschoß aufgestockt. Nach der Fertigstellung wird „THE X“ über 23 Apartments mit zwei bis vier Zimmern bzw. 42 bis 97 m2 verfügen.
So können Ärzte ihre Kreditkosten bzw. Kreditbelastung reduzieren
• Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto niedriger sind die Kreditzinsen. Die KIM-Verordnung schreibt einen Eigenmittelanteil von mindestens 20 % vor.
• Je länger die Laufzeit eines Kredits, desto höher sind die Gesamtkosten der Finanzierung. Gleichzeitig geht aber auch die monatliche Belastung zurück.
• Falls beispielsweise das Zinsniveau sinkt oder sich die Bonität des Kreditnehmers verbessert, kann man sich mit einem Umschuldungskredit bessere Konditionen sichern.
• Langfristige Fixzinsvereinbarungen kosten zwar mehr, ermöglichen aber eine bessere Kostenplanung.
• Je höher die Tilgung, und damit die Summe aus Kreditzinsen und monatlicher Kreditrate, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt. Experten empfehlen eine Tilgung von 1 bis 2 % der Kreditsumme.
Eine Option sind auch Immobilieninvestments, bei denen Anleger neben dem Besitz von Eigentum zusätzlich von steuerlichen Vorteilen profitieren. Dazu gehören Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle. Letztere machen vor allem für Besserverdiener Sinn. Die Grundidee dieses Investments in Kürze: In der Regel erwerben Anleger Anteile an einem geförderten Wohnbauprojekt und können die Sanierungs- bzw. Baukosten beschleunigt auf 15 Jahre absetzen. Dadurch haben sie über diesen Zeitraum mehr Verluste als Einkünfte. Deshalb werden die Mieten steuerfrei gestellt, während darüberhinausgehende Verluste mit sonstigem Steuereinkommen kompensiert werden können. Aktuell können sich Anleger an einem ganz besonderen Bauherrenmodell beteiligen: In der Steindlgasse 4 im 1. Bezirk, in unmittelbarer Nähe zum Goldenen Quartier, Graben und Kohlmarkt, wird ein historisches Gebäude, in dem sich die „Gösser Bierklinik“ befindet, saniert und ausgebaut. Insgesamt sollen bis zu 25 Apartments entstehen. „Die besondere Mischung aus traditioneller Gastronomie und touristischer Vermietung verspricht Anlegern attraktive und nachhaltige Erträge“, sagt Stefan Koller, Geschäftsführer des Anbieters PERICON.
pb
Fotos: jam jam, pericon